近五年，房地產價格明顯走揚、租金也走高，買屋、換屋、租屋，節稅各有撇步，金融界人士指出，新的一年來到，上班族好好弄懂房地產的節稅規定，選擇有利的方式申報，省稅多多。

　一、持有房子、又有房貸。

　台北富邦銀資深經理陳秋蘭說，一年最高有三十萬購屋貸款利息支出額度，可以扣除，一定要善加利用。

　只是，如果有房子、有房貸利息支出，但是，同時又有存款利息收入，申報利息支出之前，要先扣掉存款利息收入。

　例如，利息支出是三十五萬，存款利息收入是十萬，那麼能夠列舉扣除的購屋貸款利息支出，只有二十五萬。

　二、持有房子、房屋出租，花在房子上的錢，記得留收據。

　有租金收入，花在房子上的費用，記得留單據，當做成本扣除。

　例如，裝修房子、修理馬桶、整理水電線路的開支，都可以當做成本，從租金收入中扣掉，一定要拿單據做為證明。

　如果什麼證明都沒有，那還是可以依規定，扣掉房屋出租的成本，公定費率是租金收入的四三％。

　陳秋蘭說，各項開支的單據加一加，如果超過租金收入的四三％，那就附上單據，從租金收入中扣除，如果有單據的支出，加起來不到租金收入的四三％，那就不要想太多，直接用四三％做為成本，從租金收入中扣除。

　還有，依照新規定，出租房子收取的押金，稅官要求，必須依照銀行一年期定存利率計算利息，這筆押金產生的利息收入，也要申報所得。

　例如，出租一戶房子，收了十萬元押金，銀行一年期定存利率二．五％來算，十萬元存一年的利息收入是二千五百元，這二千五百元也要申報。

　三、賣房屋的所得，依照房屋評定現值計算，對民眾比較有利，這種算法，算出來的財產交易所得，比起拿著買賣契約、用市價計算價差還低。

　賣房屋的所得，到底是多少？陳秋蘭說，有兩種算法，一種是依照契約訂定的價格計算，售屋金額，減去當年買屋金額，也就是市價的差價，做為賣房屋的交易所得。

　第二種是，房子是早年買的，成本不記得了，沒有契約依據，那麼在計算售屋所得時，直接用房屋評定現值、乘上一定比率，來計算賣房屋的所得。

　台銀人員說，不同的地區、適用不同的比率，像九十五年度而言，台北市的房屋是依照房屋評定現值的二五％，計算房屋交易所得，高雄市扣十八％，其它縣市鄉鎮，比率從八％到十三％不等。

　通常，房屋評定現值會比市價低，所以，很多人乾脆不申報買賣價差，直接用房屋評定現值、按照當地應課稅率，計算交易所得，這種算法的好處是，算出來的所得比較低。

　不過，如果是近年買的房子，或是繼承來的房子、接受贈與得來的房子，稅官可能查到當年的取得成本，一算之下，可能房屋交易所得大增，還要被罰，民眾自己要注意。

　四、賣小屋、換大屋，才能重購退稅。

　民眾賣房子時，可能發生房屋交易所得，被課了稅，如果在規定期間內，又買了一戶房子，當初因為賣房子、所發生的所得，可以扣掉、不必併入綜合所得課稅。

　不過，陳秋蘭指出，必須是小屋換大屋才行。如果是大屋換小屋，就沒有什麼重購退稅這回事。

　新蓋房子人人愛，但買這類預售屋，經常看到三種糾紛，建商交不了屋、坪數不符、施工品質有問題等，房仲業者表示，買預售屋要挑有口碑的建商，找有履約保證、或建案有交付銀行信託的，跟代銷公司間的約定，也要白紙黑字寫在契約上，避免口說無憑。

　挑建商要以商譽良好、推案經驗為主要考量，避免選擇僅推一案公司就解散的「一案建商」，營建署有一套建築業評定標準，建商可申請「建築識別標誌」，只要沒有違反公平交易法、消保法、公司負責人無積欠稅款、無涉及訴訟，就能取得營建署頒發的識別標誌，某種程度評定建商的水準，消費者在看預售屋時，也能請建商出示相關標誌。

　要挑好建商，最好能選擇已上市櫃公司，雖然不能百分百規避建商倒閉、價金無法取回風險，但相較其他沒沒無名建商，會安全許多。

　第二個糾紛就是坪數不符。住商不動產表示，依規定，實際交屋面積與合約面積誤差值必須在二％之內，只要在誤差內，就算合法，此部分往往成為建商「額外利潤」。

　若是發現誤差值超過二％，買方就可以依約控告建商，要求建商賠款，或者降低成交價金。

　第三個常見糾紛，就是施工品質不良。在台中就曾經發生過預售屋交屋、買方入住後，發現屋內地板出水口會冒泡泡，或者洗手間糞水逆流情況，但是買方已經點交，尾款也付清，買方跟建商間，又是另一場控訴官司。

　中信房屋建議，入住後發現結構與當初簽約時不同，或是出漏水、龜裂問題等，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」，若無法改善，雙方也可協商以減少價金方式替代。

　在瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何書面「遷入證明」或實質遷入，以免遭業者聲稱為「已交屋」推卸責任，尾款也不需要太快交給建商。而在簽約時除了要保留合約書之外，最好留下銷售DM以作為後續證明。

〔記者藍鈞達／台北報導〕中央銀行再度升息半碼，首當其衝的就是房貸利率將再攀升，各大行庫的房貸放款利率可能會調升0.06個百分點，以100萬元20年期攤還為例，一年要負擔的利息將增加約360元。

央行升息，房貸族最擔心的就是自己的荷包又要縮水，不過，以往例來看，銀行升息幅度約只會有央行的一半；如行政院的3,000億元優惠房貸部分，以台灣郵政兩年期定儲指數利率固定加碼，利率調整後約為3.49%，即每年本息支出約增加360元。

銀行自辦的指數型房貸部分，根據央行提供的資料，目前的前半年利率約2.6%，第三年起在3.26%左右，但指數型房貸原則上每三個月才會調整，以承作最多房屋貸款的土地銀行為例，就要等到明年2月才會調高。另外，學生及家長最關注的就學貸款，調整後利率為3.59%，一年將增加324元的利息負擔。

房仲業者表示，雖然升息半碼，但房貸利率普遍還在4%以下，因此，對於房市的影響應該不大；專家建議，利率目前還在走升，有房貸需求的民眾，可考慮改採用固定利率型房貸，雖然利率稍高，但未來利率上揚時，遭受到的衝擊較小。

定存利率部份，銀行業者表示，通常央行升息半碼，銀行利率調整約0.06到0.08個百分點之間，且定存利率應該還是以一年期以上的調整幅度較大，約0.08個百分點；此外，匯銀人士認為，這次升息後，台美利差縮減到0.9%（以一年期定存利率為例），外幣定存的吸引力將不如以往，民眾可考慮將資金轉回新台幣。

台北市由於土地成本昂貴，加上大面積土地難尋，不少重量級建商紛紛將推案目標拓展至北市以外基地，每年產值高達 1.2兆元的竹科，因為超高消費力，引了許多外地建商搶食大餅，使得新竹地區房價節節攀升，5年來房價已從每坪12.3萬元上漲到16.4萬元，漲幅也超過3成。

根據住展雜誌的最新統計，新竹地區的推案量正持續放大中，新竹市推案量從94年的232億元，上升至95年的346億元，今年截止至11月底，推案量為298億元，預估96年全年有330至350億元的推案實力。

竹北市的市況，與新竹市可謂並駕齊驅，從94年的275億元，上升至95年的393億元，96年截止至11月底，推案量為371億元，預估今年全年推案量將超過400億元，創下近3年來的新高量。

住展研發長倪子仁表示，台北市標地屢創新高，在土地成本過高、壓得建商買不下手，加上大面積土地難尋，已有重量級建設公司將焦點對準北市以外土地做開發，其中以擁有竹科的新竹市與竹北市最受建商青睞。

特別是台中地區的建商前仆後繼的挺進新竹地區，包括較早期的豐邑建設、長安建設與國雄建設等知名建商，加上近期加入戰場的國揚、華固、遠雄、潤泰新，及順天建設，都已在新竹地區插旗，準備大展身手。

從92至96年新竹地區房價變化也可看出，新竹地區的房價節節攀升，從每坪12.3萬元，上漲至96年11月底的16.4萬元，漲幅為33.3%，特別是放量的近2年，房價的漲幅開始拉大，從95年的14.6萬元，上漲至96年11月底的16.4萬元，漲幅達12.3%，房價攀升的力道愈來愈強。

根據主計處資料顯示，95年新竹市家庭平均每戶可支配所得高達 117.1萬元，僅次於第一名台北市的126.2萬元，而新竹市家庭平均消費支出達到97.2萬元，也超越台北市的94.5萬元，顯示新竹地區的購買實力愈來愈強。

正因為高消費族群多，讓市場性靈敏度高的建商，將觸角延伸至新竹地區，近期國揚建設竹東百億大案「新杜拜」，已於11月中旬取得建照，計畫分2期推案，第一期總銷56億元將在近期公開，第 2期總銷上看110億元，預訂在明年第4季推案，以中、大坪數的住家為主。

除了搶先布局的國揚外，華固建設也將在新竹推出住宅自辦重劃區。華固目前已積極在新竹整合一塊 30公頃的土地，面積超過 9萬坪，未來將打造為成低密度社區，區內將擁有人工湖以及2萬坪的綠地。主要產品為高總價透天別墅。

以造鎮計畫聞名的遠雄建設也看到新竹這塊房市的新寶地，目前遠雄已整合10多公頃土地、面積超過3萬坪，未來若能再整合土地資源、擴大開發規模，不排除往造鎮模式作規劃。

另一重量級建商潤泰創新也與新竹當地建商竹風建設共同合作，由潤泰新負責產品規畫設計、承攬豪宅工程。竹風與潤泰新合作的「築峰」建案，總銷約23億元，將分2期推出，「築峰」估計每坪單價將站上30萬元大關、創新竹新天價。

前陣子結案的「鴻磐」建案，每坪推案價格已拉至25、26萬元，而台中的順天建設也與新竹當地建設公司合作進行推案；另外，豐邑、德鑫、中業、寶佳等建設公司也積極深耕新竹地區，估計外來建商進攻新竹房地產即占了一半，這些重量級建商強力在新竹地區插旗推案，預料將讓「風城」成為另一波房市新戰場。

雖然國內房地產市場出現降溫趨勢，但「香港炒樓團」對台灣的興趣、熱度依然沒有退。外資里昂證券上周在台北舉辦投資論壇時，邀請了不少香港分析師和股市大戶參加，沒想到，他們趁著這次機會，順便去看豪宅，短短3天，就砸下3億元，光是陽明山的豪宅，就一口氣買了4戶。

廣闊的庭園造景，搭配紗帽山的好山好水，設計師特別用米白色系，呈現休閒渡假的輕鬆氣氛。這裡原來是傳奇人物陳香梅的舊居，現在已經拆掉，3千坪的基地正準備改建。

座落在陽明山的豪宅，一戶4千萬元起跳，但是對香港炒樓團來說，卻有著莫名的吸引力，來台灣短短幾天，一口氣就買了4戶。建商江嘉忠表示，他們的速度非常的快，只要選定物件，再經過評估，如果認為未來增值性很高，他們就會立刻做決定，考慮的時間不到3天。

這批出手快、狠、準的香港炒樓團，上周原本是來台灣參加里昂證券的投資論壇，沒想到這些香港分析師和股市大戶趁機考察台灣房地產。除了陽明山的豪宅，還選了中山區和信義區的建案，一出手就砸下3億元。

其實，探究港資購買不動產的案例，最早是壹傳媒的負責人黎智英，選的是內湖的土地，短短幾年時間，行情從一坪17萬元飆到30萬元，去年還有一名神秘投資客投資桃園高鐵站區，而港星關芝琳也趁著代言機會，看好小坪頂的別墅區，不過，最大手筆的還是香港富商李澤楷，一口氣從台中看到台北。

江嘉忠表示，這些香港炒樓團也是透過公司名義來申購，未來也有可能把這邊當作是他們的招待所。而不管是商辦大樓，還是別墅豪宅，港資炒樓團都很看好，但以往都只是單純考察，雷聲大雨點小，這次卻是真的出手買，對逐漸降溫的台灣房產市場來說，可是打了一劑強心針。

看好不動產市場 銀行參與投資

更新日期: 2007/11/29 10:09

靠著投資房地產，讓藝人傅天穎晉身小富婆，她厲害的議價功力，更是在房仲界廣為流傳，不過，她也相當懂得分散投資風險，謹守5：2：1的方式，投資房產、基金和保險，看長不看短的投資策略，讓她也能小賺一筆。

一雙大眼睛，緊盯著房屋資訊看板，平常沒通告的時候，傅天穎就像這樣，把看房屋當作在逛街。

「可是你們河堤那邊，不是也有一些因為河堤有景觀？」「對對對！」

傅天穎表示，「我會先問它的地點還有景觀，還有第三個就是最後才會問價錢，如果看中的時候再來議價。」

仔細比較，也詳細詢問，傅天穎買屋原則很簡單，如果是中古屋，她會以7折來試探底限，如果是預售屋，她就以8折來砍價，除了多看、多聽、多比較，她也會和房仲銷售員搏感情，就希望能拿到優惠的價格，而且還屢試不爽。

房仲業者陳健夫表示，「她買房子，她殺價的功力非常、非常高，而且死纏爛打，據我所知，她在仲介或是建商，看到她都非常害怕。」

不只投資房地產，傅天穎也很聰明，分散投資風險，私底下她還投資全球性基金，並用定時定額的方式扣款，採取長線投資以時間換取空間，保險的部分，一年30萬元的儲蓄型保險、癌症險等，她還跟會，謹守投資比例在5：2：1，剩下的才是她的零用錢，因為對她來說，錢滾錢絕對是不會虧本的生意。

原物料上漲.房價上漲5%-10%